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公募REITs上市,如何加入自己的投资组合?

作者: 来源:理财大学 发布时间:2021-06-25 浏览:248

长期可持有、折价可抄底

“公募REITs具有收益相对稳定、长期抗通胀、短期波动大的特点,那么对于风险承受能力匹配的个人投资者来说,更适合通过‘长期可持有、折价可抄底’的方法来配置。”

出品:金组合研究中心

本周国内财经新闻的C位当属公募REITs上市:我国首批公共基础设置REITs试点项目共9单于今日在上交所和深交所上市,也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后,可以在二级市场交易的第六个基金投资品种。
 
那么,对于个人投资者的资产配置来说,如何把公募REITs加到自己的篮子里以丰富自己的组合种类呢?当前的试点项目又具有什么样的配置价值?


1

作为普通投资品的三重属性

既然是标准化的权益型投资产品,评价公募REITs也需要考虑投资品的三重属性:流动性较好;预期收益相对稳定;风险介于股票和债券之间,但预期短期波动会比较大。具体来看:
 
流动性上,公募REITs属于封闭运作基金,成立后只能通过二级市场交易,整体来说流动性比较好。
 
收益性上,广义的REITs产品收益主要来自于不动产的租金带来的分红,我国首批这9个项目是投资基础设施资产,它的收益主要有园区租金及地产增值、高速公路港口收费、供水供暖收费等,项目权属清晰,现金流持续,且基金年度可分配利润的90%会强制用于分配,所以收益性预计也是稳定的。
 
风险性上,公募REITs是基础设施权益投资,是聚焦资产运营的,对于本息没有信用担保,不会刚性兑付,所以与固定收益性质的债券相比,风险更高。但作为固定资产,与股票投资相比,资产价值更客观,加之有强制分红机制,且分红比例比较高,会稳定派息,现金流预期相对明确,所以受到市场炒作的风险就比较低(相对而言)。所以它适合的风险承受等级在风险偏好型和风险厌恶型之间。
 
为什么说短期预期波动比较大呢?
 
由于公募REITs成立之后不开放申购和赎回,只能通过二级市场交易,那么就天然具有了二级市场的折溢价风险。当前的涨跌幅规则是,公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制。

从上市首日的表现来看,9个项目分化比较严重,开盘半小时,首钢绿能以20%的涨幅居首,随后被蛇口产园反超。截至收盘,表现最好的蛇口产园上涨14.72%,首钢绿能最终录得9.95%涨幅,而广州广河、东吴苏园产业则涨幅不足1%。

  

而上市第二天,9只Reits纷纷破发,只有首创水务在昨天基础上上涨,而昨天大涨的蛇口产园跌幅达-7.02%,短短两天振幅达到20%+,可见波动之大。

如此来看,上市前几日可能会有“炒新”效应,但资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉,且仓储物流、产业园区、数据中心等各类资产的市场供需和透明度状况有差异,可能短期上涨一段时间后,会迅速出现折价。且从封闭型股基和封闭型债基的经验看,也是普遍缺少折溢价纠偏机制的。

另外,美国的经验也证明,REITs的年化波动率也是高于股票的,例如从2000年到2021年5月,NAREIT综合房地产投资信托指数的年化波动率为28.58%,远远大于同期标普500指数的19.81%。香港REITs上市初期表现也如此,呈现先涨后跌,破发情形逐渐增多。


2

作为不动产投资特有的周期防御性
 
虽然公募REITs的短期预期波动比较大,但和其它金融资产类别相比,它与经济周期发展的相关性比较低,因为其主要持有标的为不动产产权和经营权,具有很强的抗通胀能力,不仅能在通胀上涨时随之调整价格,也能在经济下行时保持资产稳定。

所以长期来看,REITs的资产价值受经济下行因素的影响比股票、债券、商品更小,具有比较强的抗经济周期的能力。
 
还以美国的数据来看,在经济周期的早期、后期和萧条期,REITs的表现都优于标普500指数:在经济周期后期及衰退期,标普500下跌-17.7%,而REITs跌幅仅有-9.6%;在经济周期早期,REITs提前呈现复苏迹象并增长迅速,其22.8%的涨幅超过了标普500复苏期11.3%的涨幅。美国市场统计显示,当持有期达到5年时,权益型REITs指数有92%的概率不会亏损,可以说是为投资人提供了一定的经济下行保护。

数据来源:The Conference Board, National Bureau of Economic Research (NBER), Thomson Reuters, Cohen & Steers

再进一步看我国的公募REITs产品,因为还处在试点阶段,住宅、写字楼、商场、酒店等项目都没有进入选择范围,而是以基础设施类物业为主,例如仓储物流、收费公路、机场港口、市政工程,且优先支持的重点区域都在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、国家新区等,在这样的约束下,其特有的周期防御性就更明显了。


3

对个人投资者的配置价值

公募REITs作为新的投资品种,能够满足居民参与不动产投资的需求,实现跨周期、跨地域、跨产业的资产配置,我们可以把它作为不同于股票、债券、混合基金的一种新的投资方式,优化自己的资产配置。

又如上所述,公募REITs具有收益相对稳定、长期抗通胀、短期波动大的特点,那么对于风险承受能力匹配的个人投资者来说,更适合通过
“长期可持有、折价可抄底”的方法来配置。
 
因为基础设施资产的现金流是相对平稳固定的,所以价值不可能出现短时间内的暴涨暴跌,所以理论上这类产品的价格应该是平稳的,一旦买入,只要拿着等长期“收租”就好。但这也意味着,第一,如果上市一段时间后持续上涨,那么千万不要去追高,因为它不值那么多钱。第二,如果某个产品持续一段时间下跌,那么就可以大胆地买,因为它的价值可见,抄底风险小。
 
但是要提示一下,在未来的几年里,当我国的公募REITs结束了试点阶段,监管有可能放松限制,那时候住宅、写字楼、商场和酒店这一类资产可能会进入公募REITs,那么就需要仔细鉴别这类底层资产的价值和风险了,千万不能吃到了前几年的甜枣,就不顾一切地梭哈进去。

首批REITs产品,现在怎么操作?

看完上文应该可以得到结论了:

如果你是募集期买入的,可以有两个选择:第一,当成一个风险中性的资产,为了相对稳定的分红,长期持有下去;第二,如果短期内出现大幅溢价,甚至与预期分红收益相当,可以选择分批卖出。

如果你之前没有参与配售,现在想要配置一部分REITs资产,建议理性参与,不要现在追高买入那几只涨幅太大的,毕竟封闭期还很长,可以等一等场内市场的折价(大概率会出现),择机买入。

如果你本身厌恶风险,不喜欢太大的波动,那么就不要逼着自己参与REITs投资了。



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